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一、司法鑒定評估的定義

所謂司法鑒定評估就是房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法接受人民法院的委托，運用專業(yè)的估價知識和方法，依照法定的程序，對與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動。

我國的司法鑒定評估業(yè)務(wù)不過短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多，由于法律制度完善、權(quán)利意識增強以及房地產(chǎn)市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項不可或缺的技術(shù)工作。

二、司法鑒定評估的特點

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗、判斷并作出結(jié)論的活動。其次才是房地產(chǎn)價格評估行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機構(gòu)接受司法機關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。這些特殊的因素決定了司法鑒定評估區(qū)別于其他評估的特點，總結(jié)如下：

1.目的的“公正性”

與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的保護(hù)性、抵押貸款評估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛提供參考。

2.行為的“嚴(yán)肅性”

司法鑒定評估報告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴(yán)肅的對待每一個評估環(huán)節(jié)。

3.過程的“復(fù)雜性”

司法鑒定評估過程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現(xiàn)場勘察、權(quán)屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價對象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評估工作帶來了挑戰(zhàn)。

4.結(jié)果的“精確性”

司法鑒定評估所具有的法律效力使得估價結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價行業(yè)以往常常強調(diào)的“估價結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。