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一、司法鑒定評(píng)估的定義

所謂司法鑒定評(píng)估就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托，運(yùn)用專業(yè)的估價(jià)知識(shí)和方法，依照法定的程序，對(duì)與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動(dòng)。

我國(guó)的司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)不過(guò)短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多，由于法律制度完善、權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評(píng)估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)不可或缺的技術(shù)工作。

二、司法鑒定評(píng)估的特點(diǎn)

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。這些特殊的因素決定了司法鑒定評(píng)估區(qū)別于其他評(píng)估的特點(diǎn)，總結(jié)如下：

1.目的的“公正性”

與國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的保護(hù)性、抵押貸款評(píng)估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評(píng)估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛提供參考。

2.行為的“嚴(yán)肅性”

司法鑒定評(píng)估報(bào)告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評(píng)估工作必須建立在對(duì)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的充分了解上展開，嚴(yán)肅的對(duì)待每一個(gè)評(píng)估環(huán)節(jié)。

3.過(guò)程的“復(fù)雜性”

司法鑒定評(píng)估過(guò)程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價(jià)對(duì)象兩個(gè)方面。司法行為的特點(diǎn)決定了估價(jià)師在估價(jià)目的確定、現(xiàn)場(chǎng)勘察、權(quán)屬資料取得、評(píng)估解釋等過(guò)程中必然會(huì)受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價(jià)對(duì)象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評(píng)估工作帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

4.結(jié)果的“精確性”

司法鑒定評(píng)估所具有的法律效力使得估價(jià)結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價(jià)結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對(duì)其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價(jià)行業(yè)以往常常強(qiáng)調(diào)的“估價(jià)結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。

1、風(fēng)險(xiǎn)大。同正常資產(chǎn)評(píng)估相比，司法鑒定評(píng)估首先是風(fēng)險(xiǎn)大，正常資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估值只是咨詢價(jià)，不是最終交易價(jià)，最終交易價(jià)是產(chǎn)權(quán)所有者定的，評(píng)估值允許在正常值10％上下浮動(dòng)（國(guó)外允許20％浮動(dòng)），因此，在評(píng)估時(shí)只要不要太出格，堅(jiān)持獨(dú)立評(píng)估，不受外界干擾，就不會(huì)出問(wèn)題。而司法鑒定評(píng)估相比風(fēng)險(xiǎn)就大，因其直接面對(duì)當(dāng)事人，如果評(píng)估取證不準(zhǔn)、取證有誤，直接損害當(dāng)事人利益，客氣的告上法庭，不客氣的遭到非法報(bào)復(fù)。

2、時(shí)限短。正常資產(chǎn)評(píng)估有充裕的時(shí)間調(diào)查取證，而司法鑒定評(píng)估在時(shí)間上受限制，這就為評(píng)估造成不便。

3、取證難度大。正常資產(chǎn)評(píng)估由企業(yè)配合收集資料，有的企業(yè)甚至成立專門的配合評(píng)估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評(píng)估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷毀資料；司法評(píng)估是追索性評(píng)估，現(xiàn)在評(píng)估前兩年的資產(chǎn)，這就需要花費(fèi)大量的時(shí)間調(diào)查當(dāng)時(shí)的物價(jià)，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)狀況，因此更需慎重的取證。

四、司法鑒定評(píng)估難點(diǎn)解決對(duì)策

1.明確估價(jià)目的和范圍

在做鑒定報(bào)告時(shí)，應(yīng)要求委托方說(shuō)清鑒定目的，并說(shuō)清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標(biāo)的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點(diǎn)應(yīng)注意：

(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機(jī)構(gòu)無(wú)建議權(quán)。

(b)如果委托方提出一些不合理的評(píng)估范圍，應(yīng)有權(quán)說(shuō)明情況，認(rèn)真對(duì)待，因?yàn)樘岢霾缓侠淼脑u(píng)估范圍有可能把責(zé)任推到鑒定人身上，鑒定人無(wú)必要承擔(dān)。

(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴(yán)格把鑒定約定在范圍內(nèi)，不可隨意超越。

2.合理的價(jià)值定義

價(jià)值定義的準(zhǔn)確與否直接影響到估價(jià)結(jié)論的可靠性。與其他評(píng)估業(yè)務(wù)價(jià)值定義的相對(duì)確定性不同，鑒定評(píng)估的價(jià)值定義往往依估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的不同，存在較大的差異，對(duì)控制估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。舉例來(lái)說(shuō)，拍賣目的情況下往往評(píng)估的是其合法轉(zhuǎn)讓條件下的市場(chǎng)交易價(jià)值；但對(duì)于很多分家析產(chǎn)目的下的鑒定評(píng)估，估價(jià)對(duì)象往往權(quán)屬資料不齊或受限制（例如宅基地），這就需要估價(jià)師與法官根據(jù)估價(jià)目的，堅(jiān)持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值定義。

合理的價(jià)值定義需要估價(jià)師在遵循估價(jià)基本理論的基礎(chǔ)上，與估價(jià)的根本目的相結(jié)合，避免不假思索的“市場(chǎng)價(jià)值”，深刻地理解“市場(chǎng)價(jià)值”僅僅是價(jià)值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評(píng)估的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待假設(shè)和限制條件。司法鑒定評(píng)估結(jié)果必須同價(jià)值定義嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，才能真正實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的。原則上，估價(jià)報(bào)告中的每一項(xiàng)假設(shè)和限制條件都應(yīng)得到法院的事先認(rèn)同，由法官協(xié)助判斷假設(shè)和限制條件的合理性及是否會(huì)對(duì)審判和執(zhí)行產(chǎn)生影響。除法院允許外，司法鑒定評(píng)估報(bào)告中應(yīng)避免出現(xiàn)對(duì)權(quán)屬、面積、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè)，防止估價(jià)報(bào)告失去期望的使用價(jià)值。

4.科學(xué)的估價(jià)方法

司法鑒定評(píng)估應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞價(jià)值定義，優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。而在市場(chǎng)比較法使用過(guò)程中，必須注重選擇與估價(jià)對(duì)象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)地設(shè)定價(jià)值定義條件下的各個(gè)比較因素，使得估價(jià)結(jié)果不偏離價(jià)值定義的內(nèi)涵。

5.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線

(1)現(xiàn)場(chǎng)踏勘

估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中，估價(jià)師應(yīng)公開收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對(duì)象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。

(2)基礎(chǔ)資料校核

對(duì)于取得的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開渠道進(jìn)行校核。對(duì)于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。

(3)市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評(píng)估過(guò)程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對(duì)于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應(yīng)做好書面記錄，以備查閱。做市場(chǎng)調(diào)查還應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：

（a）、自己有無(wú)能力承接業(yè)務(wù)，鑒定機(jī)構(gòu)的規(guī)模與委托鑒定的標(biāo)的物是否協(xié)調(diào)。

（b）、鑒定機(jī)構(gòu)有無(wú)該方面的資格，否則將會(huì)面臨反被告。

（c）、鑒定人有無(wú)該方面的專長(zhǎng)，這就要求或放棄業(yè)務(wù)；或組成專家組進(jìn)行鑒定。

（d）、有無(wú)最基本的資料來(lái)源，在鑒定業(yè)務(wù)中，資料來(lái)源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護(hù)的重要依據(jù)，對(duì)于如無(wú)特別關(guān)鍵的資料，應(yīng)主動(dòng)放棄，無(wú)義務(wù)編造，由法院來(lái)解決。

(e)、有無(wú)影響自己執(zhí)業(yè)的強(qiáng)大的外界干預(yù)，因外界干預(yù)是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會(huì)遇到來(lái)自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價(jià)，或不讓看標(biāo)的物，這就要引起高度重視，應(yīng)做到心中有數(shù)，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受。總之，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定堅(jiān)持原則，保護(hù)各方利益；維護(hù)社會(huì)安定。

(f)、接受委托應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)是否清晰，產(chǎn)權(quán)不清晰的，應(yīng)由政府有關(guān)部門作出決定，千萬(wàn)不要做產(chǎn)權(quán)界定，因其應(yīng)為政府有關(guān)部門做的，如無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，最好不要出鑒定報(bào)告。放棄產(chǎn)權(quán)界定的風(fēng)險(xiǎn)的方法：

索要有關(guān)權(quán)威部門證明文件、證書，或臨時(shí)性文件。

第一 不管產(chǎn)權(quán)定性，在評(píng)估報(bào)告中明確揭示，提請(qǐng)報(bào)告使用人或有關(guān)部門注意。

第二 取得法院、原告、被告三方的認(rèn)可，由法院牽頭并簽字、蓋章。

(4)估價(jià)計(jì)算

司法鑒定中的每個(gè)估價(jià)計(jì)算過(guò)程和數(shù)據(jù)來(lái)源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避免“拍腦門”,確保估價(jià)計(jì)算過(guò)程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無(wú)誤。

6、司法鑒定評(píng)估報(bào)告書的特別事項(xiàng)說(shuō)明

司法鑒定評(píng)估報(bào)告書的特別事項(xiàng)說(shuō)明是執(zhí)業(yè)評(píng)估師自我保護(hù)的重要措施，在做司法鑒定評(píng)估時(shí)應(yīng)充分應(yīng)用。在寫特別事項(xiàng)說(shuō)明應(yīng)考慮：

 (1)、要說(shuō)明產(chǎn)權(quán)界定的情況。產(chǎn)權(quán)界定是否真實(shí)、證明的來(lái)源委托方是否認(rèn)同、各方是否還有異議，要明確說(shuō)明是誰(shuí)、誰(shuí)做的界定，如無(wú)，應(yīng)明確本鑒定機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

(2)、明確評(píng)估報(bào)告使用范圍，應(yīng)說(shuō)明如超越了評(píng)估報(bào)告的使用范圍，后果應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。寫清該報(bào)告僅適用于××案件的索賠。

(3)、明確報(bào)告的使用期限，司法鑒定評(píng)估的使用期限應(yīng)與委托方在委托單上協(xié)商確定，一旦商定后，必須在特別事項(xiàng)說(shuō)明中明確揭示。

(4)、由于司法鑒定評(píng)估的特殊性，應(yīng)明確揭示特殊的評(píng)估基準(zhǔn)日是應(yīng)委托方要求確定的。

(5)、要聲明報(bào)告書的附件和工作底稿等證明材料的真實(shí)性，由提供方的當(dāng)事人負(fù)責(zé)或委托方負(fù)責(zé)。收集的資料或附件要有當(dāng)事人簽字。

五、結(jié)論

司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)的拓展不僅為評(píng)估機(jī)構(gòu)拓展了業(yè)務(wù)收入，增強(qiáng)了估價(jià)師的參與和影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的能力，同時(shí)也給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的帶來(lái)了潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。樹立法律意識(shí)，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，提高執(zhí)業(yè)水平是防范司法鑒定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的必要途徑。

【參考文獻(xiàn)】：

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，1995年1月1日施行）

2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

3、王學(xué)哲《論司法鑒定評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)防范》

4、胡雪麗《淺談房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與防范》

5、戴靜忠  蔡黛燕《淺議資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定工作》

6、崔太平《論房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的性質(zhì)與制度創(chuàng)新》

7、《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》

8、《司法鑒定機(jī)構(gòu)登記管理辦法》

9、《司法鑒定人管理辦法》