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隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)日益繁榮，土地交易日趨頻繁，土地價(jià)格評(píng)估的地位和作用日漸突出，但同時(shí)也暴露出一些亟待解決的問(wèn)題，本人根據(jù)工作實(shí)踐提出土地估價(jià)存在的問(wèn)題及建議，以期對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的更加規(guī)范起著積極的作用，實(shí)踐中土地估價(jià)常見(jiàn)的問(wèn)題有如下幾個(gè)方面：

 

一、土地估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題

1. 土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展迅速，但我國(guó)與之相對(duì)應(yīng)的法律、法規(guī)卻較少，土地估價(jià)行業(yè)的信譽(yù)度普遍不高，主要原因是在實(shí)際估價(jià)執(zhí)業(yè)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)常迎合委托方的要求選擇有利于達(dá)到委托人“要求”或“預(yù)期”的評(píng)估方法和參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，而不是真正客觀公正地進(jìn)行評(píng)估執(zhí)業(yè)，損害了土地估價(jià)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

2. 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了生存和立足于市場(chǎng)，采用壓低土地估價(jià)收費(fèi)的方法，以“低價(jià)”和“迎合顧客”等評(píng)估手段來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果背離了公平、公正的原則。

3. 有的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員甚至允許他人使用自己的名義出具估價(jià)報(bào)告，造成估價(jià)行業(yè)信譽(yù)下降。

 

二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格問(wèn)題

1. 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)未注意到估價(jià)報(bào)告上營(yíng)業(yè)執(zhí)照對(duì)其土地估價(jià)業(yè)務(wù)范圍的規(guī)定，超出了營(yíng)業(yè)范圍進(jìn)行執(zhí)業(yè)評(píng)估，有的估價(jià)機(jī)構(gòu)則超出了注冊(cè)證書有效期限進(jìn)行執(zhí)業(yè)評(píng)估。

2. 不少估價(jià)機(jī)構(gòu)土地估價(jià)師人數(shù)不足，實(shí)際評(píng)估工作中常由助理評(píng)估人員完成整個(gè)評(píng)估工作之后由估價(jià)師簽字蓋章的事時(shí)有發(fā)生。

 

三、土地評(píng)估價(jià)格影響因素問(wèn)題

1. 估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)師對(duì)地價(jià)影響因素的分析沒(méi)有針對(duì)性，側(cè)重點(diǎn)，例如對(duì)影響城鎮(zhèn)總體價(jià)格水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況，稅收政策，產(chǎn)業(yè)政策，城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)的一般因素描述太多、太細(xì)，一般因素對(duì)城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)地價(jià)的影響作用是相同的，可以用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言說(shuō)明，而對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素包括商業(yè)繁華度、交通條件，交通通達(dá)度，基礎(chǔ)設(shè)施狀況這些對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生重要影響的因素僅用寥寥數(shù)字一帶而過(guò)，未做詳細(xì)的分析、說(shuō)明。

2. 土地估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)方法的定義，估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等陳述與土地技術(shù)報(bào)告相重復(fù)，雷同，對(duì)估價(jià)依據(jù)不但列出了法律法規(guī)、相關(guān)文件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的名稱、還羅列出這些法律法規(guī)出自何次會(huì)議，何時(shí)通過(guò)何時(shí)修改，估價(jià)報(bào)告顯得拖沓、累贅，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，估價(jià)報(bào)告對(duì)影響因素部分描述要簡(jiǎn)潔概括，技術(shù)報(bào)告對(duì)影響因素描述可以詳盡、全面，特別是對(duì)地價(jià)有較大影響的因素。