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問7.如何披露企業(yè)出具的相關承諾、說明和證明？

答:評估實踐中，經常有一些評估事項，特別是評估參數依據方面的事項，評估專業(yè)人員要求委托人出具一些書面說明。例如：影響企業(yè)未來收益的項目投產時間、達產時間、或者某項重要合同的簽署、某項目取得核準的時間、取得某項資質的時間等，完整披露這些內容十分重要。舉例說明如下：

（1）對于企業(yè)內部事項，例如在建企業(yè)或項目未來收益預測事項，項目投產達產時間，可以取得企業(yè)的說明，并根據該說明在報告中全面披露企業(yè)的安排，評估的判斷，以及評估結果以該說明為基礎等完整信息。

（2）對于涉企政府審批事項，例如高新技術產業(yè)證書的申請取得、稅收優(yōu)惠政策的獲取等，確認已受理并已初審通過（或類似審批進度）可以取得企業(yè)的書面承諾，作為評估判斷的基礎條件。對于該事項，建議在報告中全面披露，包括：承諾的事項，評估的判斷，評估結果以該承諾為基礎等完整信息。

（3）對企業(yè)法人資產的產權登記事項，例如房屋的不動產權證書，可以要求企業(yè)出具專項說明，說明產權登記進度或者不準備辦理權屬登記的具體情況，作為評估基礎，并在評估報告中如實披露說明內容及評估處理情況。

問8.權屬資料不全與產權瑕疵是什么關系？如何披露？

答：評估實踐中，在資產評估報告出具時，因各種原因存在諸如房屋、土地等資產的權屬證明文件不全、或缺失或正在辦理等問題，一些評估專業(yè)人員將權屬證明文件資料不齊全或缺失披露為“產權瑕疵”，從而與同一項目中其他專業(yè)服務機構（如律師等）的披露存在差異。

（1）產權瑕疵，一般是指資產或財產本身的產權存在缺陷或不足。產權瑕疵和產權清晰，都是一種產權界定的法律性質結論。在產權界定時，權屬資料是必要條件，但權屬資料不全并不一定表明資產產權狀況形成瑕疵。權屬證書等權屬資料不齊全或缺失，很有可能是權屬資料或證明本身的瑕疵，而不一定是產權本身的瑕疵。同理，權屬證書等權屬資料齊全也可能僅代表權屬資料或證明本身的完整，而不能絕對認定產權本身的無瑕疵。所以需要評估專業(yè)人員審慎對待嚴謹判斷。

一般來說，實務中需要對以下情況予以重點關注，注意與此相關聯的執(zhí)業(yè)風險：不動產權屬證記載的事項與不動產登記簿不一致；資產的建設取得與法律法規(guī)的相關規(guī)定不符，如小產權等違章建設的房產，其本身不具有合法性；資產的權屬存在爭議、糾紛等情況。

（2）實務中，權屬資料不齊全的情況一般有：在自有土地上出資建設的房屋建筑物，由于歷史原因，報建審批等手續(xù)不夠完整，未取得權屬證書，但一直由現權利人占有、使用，未有人申請?zhí)岢鲞^權利主張；企業(yè)內部資產重組劃轉或交易后，對權屬證書尚未完成變更登記；購置的房屋或土地等資產，已辦理取得權屬證書，但購置資產的價款尚未支付完畢；原權利登記的資產數量、用途等事項發(fā)生變更后未進行變更登記等。