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問7.如何披露企業(yè)出具的相關(guān)承諾、說明和證明？

答:評估實踐中，經(jīng)常有一些評估事項，特別是評估參數(shù)依據(jù)方面的事項，評估專業(yè)人員要求委托人出具一些書面說明。例如：影響企業(yè)未來收益的項目投產(chǎn)時間、達產(chǎn)時間、或者某項重要合同的簽署、某項目取得核準的時間、取得某項資質(zhì)的時間等，完整披露這些內(nèi)容十分重要。舉例說明如下：

（1）對于企業(yè)內(nèi)部事項，例如在建企業(yè)或項目未來收益預(yù)測事項，項目投產(chǎn)達產(chǎn)時間，可以取得企業(yè)的說明，并根據(jù)該說明在報告中全面披露企業(yè)的安排，評估的判斷，以及評估結(jié)果以該說明為基礎(chǔ)等完整信息。

（2）對于涉企政府審批事項，例如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)證書的申請取得、稅收優(yōu)惠政策的獲取等，確認已受理并已初審?fù)ㄟ^（或類似審批進度）可以取得企業(yè)的書面承諾，作為評估判斷的基礎(chǔ)條件。對于該事項，建議在報告中全面披露，包括：承諾的事項，評估的判斷，評估結(jié)果以該承諾為基礎(chǔ)等完整信息。

（3）對企業(yè)法人資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記事項，例如房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，可以要求企業(yè)出具專項說明，說明產(chǎn)權(quán)登記進度或者不準備辦理權(quán)屬登記的具體情況，作為評估基礎(chǔ)，并在評估報告中如實披露說明內(nèi)容及評估處理情況。

問8.權(quán)屬資料不全與產(chǎn)權(quán)瑕疵是什么關(guān)系？如何披露？

答：評估實踐中，在資產(chǎn)評估報告出具時，因各種原因存在諸如房屋、土地等資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件不全、或缺失或正在辦理等問題，一些評估專業(yè)人員將權(quán)屬證明文件資料不齊全或缺失披露為“產(chǎn)權(quán)瑕疵”，從而與同一項目中其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)（如律師等）的披露存在差異。

（1）產(chǎn)權(quán)瑕疵，一般是指資產(chǎn)或財產(chǎn)本身的產(chǎn)權(quán)存在缺陷或不足。產(chǎn)權(quán)瑕疵和產(chǎn)權(quán)清晰，都是一種產(chǎn)權(quán)界定的法律性質(zhì)結(jié)論。在產(chǎn)權(quán)界定時，權(quán)屬資料是必要條件，但權(quán)屬資料不全并不一定表明資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況形成瑕疵。權(quán)屬證書等權(quán)屬資料不齊全或缺失，很有可能是權(quán)屬資料或證明本身的瑕疵，而不一定是產(chǎn)權(quán)本身的瑕疵。同理，權(quán)屬證書等權(quán)屬資料齊全也可能僅代表權(quán)屬資料或證明本身的完整，而不能絕對認定產(chǎn)權(quán)本身的無瑕疵。所以需要評估專業(yè)人員審慎對待嚴謹判斷。

一般來說，實務(wù)中需要對以下情況予以重點關(guān)注，注意與此相關(guān)聯(lián)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險：不動產(chǎn)權(quán)屬證記載的事項與不動產(chǎn)登記簿不一致；資產(chǎn)的建設(shè)取得與法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不符，如小產(chǎn)權(quán)等違章建設(shè)的房產(chǎn)，其本身不具有合法性；資產(chǎn)的權(quán)屬存在爭議、糾紛等情況。

（2）實務(wù)中，權(quán)屬資料不齊全的情況一般有：在自有土地上出資建設(shè)的房屋建筑物，由于歷史原因，報建審批等手續(xù)不夠完整，未取得權(quán)屬證書，但一直由現(xiàn)權(quán)利人占有、使用，未有人申請?zhí)岢鲞^權(quán)利主張；企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組劃轉(zhuǎn)或交易后，對權(quán)屬證書尚未完成變更登記；購置的房屋或土地等資產(chǎn)，已辦理取得權(quán)屬證書，但購置資產(chǎn)的價款尚未支付完畢；原權(quán)利登記的資產(chǎn)數(shù)量、用途等事項發(fā)生變更后未進行變更登記等。