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3. 設(shè)置宗地地價修正因素系數(shù)表中對宗地影響的因子權(quán)重設(shè)置不合理，未能體現(xiàn)重要因子的作用，如住宅用地區(qū)域因素中與學校距離、與農(nóng)貿(mào)市場距離對住宅土地價格起著決定作用，但估價報告中該重要因子的權(quán)重與其他因子權(quán)重卻基本相近。

 

四、估價方法及計算存在的問題

1. 估價方法的選擇不規(guī)范，沒有充分說明選擇估計方法的理由和依據(jù)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 對估價方法選擇的原則：是評估住宅用地價格宜選擇市場比較法，并至少另輔一種適宜的估價方法；但事實上大多估價機構(gòu)都未按此原則操作，對于城鎮(zhèn)中心有較多成交案例的住宅用地估價并未選用市場比較法，卻對無出租收益的住宅用地選用收益還原法，并且未說明不選用的理由，違背了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定。

2. 估價師選用基準地價法計算時，未對容積率進行修正，直接套用基準地價的容積率，導(dǎo)致不同評估機構(gòu)對同一幢樓房不同樓層的住宅用地的評估地價產(chǎn)生非常大的差異，差異高達兩倍，降低了估價結(jié)果的可信度；其次有的估價機構(gòu)未執(zhí)行新的基準地價，而使用更新前的基準地價。

3. 采用可比實例法計算收益時，估價機構(gòu)采用網(wǎng)上掛牌價的出租租金作為房屋出租收益，網(wǎng)上掛牌的房屋出租收益并非實際成交租金，尚不具有可比性，是不能夠直接引用的。

4. 采用收益還原法時，土地還原率的選取是安全利率加上風險調(diào)整值，估價師對風險調(diào)整值的取值未說明依據(jù)，計算建筑物收益時所使用折現(xiàn)率的設(shè)定未進行原因分析及說明依據(jù)，不符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求。

 

五、附件問題

1. 大多數(shù)估價機構(gòu)未附現(xiàn)場勘察表，即使有附上現(xiàn)場勘察表的，表格內(nèi)容未填數(shù)據(jù)缺項嚴重。

2. 采用市場比較法估價的，沒有附比較案例的照片，無法說明案例是否真實有效。

3. 多數(shù)估價機構(gòu)缺乏估價師在現(xiàn)場查勘照片，無法體現(xiàn)是否為估價師本人到實地勘察后做出評估報告。

 

六、對策和建議

1. 土地估價師協(xié)會作為行業(yè)自律組織，應(yīng)加強網(wǎng)絡(luò)動態(tài)監(jiān)督，對評估機構(gòu)進行不定時的審核抽查，加大對損害土地估價行業(yè)形象的估價機構(gòu)和人員處罰力度，營造公平守信的競爭環(huán)境。