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隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國土地產(chǎn)權(quán)市場日益繁榮，土地交易日趨頻繁，土地價格評估的地位和作用日漸突出，但同時也暴露出一些亟待解決的問題，本人根據(jù)工作實踐提出土地估價存在的問題及建議，以期對土地估價行業(yè)的更加規(guī)范起著積極的作用，實踐中土地估價常見的問題有如下幾個方面：

 

一、土地估價行業(yè)存在的問題

1. 土地估價行業(yè)發(fā)展迅速，但我國與之相對應(yīng)的法律、法規(guī)卻較少，土地估價行業(yè)的信譽度普遍不高，主要原因是在實際估價執(zhí)業(yè)中，評估機構(gòu)常迎合委托方的要求選擇有利于達(dá)到委托人“要求”或“預(yù)期”的評估方法和參數(shù)進(jìn)行評估，而不是真正客觀公正地進(jìn)行評估執(zhí)業(yè)，損害了土地估價行業(yè)健康有序地發(fā)展。

2. 土地估價機構(gòu)存在不正當(dāng)競爭，估價機構(gòu)為了生存和立足于市場，采用壓低土地估價收費的方法，以“低價”和“迎合顧客”等評估手段來競爭，導(dǎo)致評估結(jié)果背離了公平、公正的原則。

3. 有的估價機構(gòu)和估價人員甚至允許他人使用自己的名義出具估價報告，造成估價行業(yè)信譽下降。

 

二、土地估價機構(gòu)的資質(zhì)、資格問題

1. 土地估價機構(gòu)未注意到估價報告上營業(yè)執(zhí)照對其土地估價業(yè)務(wù)范圍的規(guī)定，超出了營業(yè)范圍進(jìn)行執(zhí)業(yè)評估，有的估價機構(gòu)則超出了注冊證書有效期限進(jìn)行執(zhí)業(yè)評估。

2. 不少估價機構(gòu)土地估價師人數(shù)不足，實際評估工作中常由助理評估人員完成整個評估工作之后由估價師簽字蓋章的事時有發(fā)生。

 

三、土地評估價格影響因素問題

1. 估價機構(gòu)估價師對地價影響因素的分析沒有針對性，側(cè)重點，例如對影響城鎮(zhèn)總體價格水平的社會、經(jīng)濟(jì)狀況，稅收政策，產(chǎn)業(yè)政策，城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)的一般因素描述太多、太細(xì)，一般因素對城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)地價的影響作用是相同的，可以用簡潔的語言說明，而對區(qū)域因素、個別因素包括商業(yè)繁華度、交通條件，交通通達(dá)度，基礎(chǔ)設(shè)施狀況這些對土地價格產(chǎn)生重要影響的因素僅用寥寥數(shù)字一帶而過，未做詳細(xì)的分析、說明。

2. 土地估價報告中對估價方法的定義，估價原則、估價依據(jù)等陳述與土地技術(shù)報告相重復(fù)，雷同，對估價依據(jù)不但列出了法律法規(guī)、相關(guān)文件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的名稱、還羅列出這些法律法規(guī)出自何次會議，何時通過何時修改，估價報告顯得拖沓、累贅，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，估價報告對影響因素部分描述要簡潔概括，技術(shù)報告對影響因素描述可以詳盡、全面，特別是對地價有較大影響的因素。