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《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面的變化

來源:《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面的變化 - 業(yè)界觀點 - 中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會 http://www.creva.org.cn/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=46&id=8232 | 作者:評估部劉驍楠 | 發(fā)布時間: 2021-02-05 | 3934 次瀏覽 | 分享到:

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本篇將聚焦《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面與我國原來的《擔保法》和《物權(quán)法》不相同的規(guī)定對評估可能帶來的影響。因擔保關(guān)系主要涉及債權(quán)與物權(quán)，1995年頒布《擔保法》時，《合同法》和《物權(quán)法》都還沒有頒布，此次編纂民法典時將《擔保法》及部分《擔保法》司法解釋內(nèi)容編入了《民法典》物權(quán)篇和合同篇，2021年1月1日《民法典》實施后《擔保法》將廢止。抵押估價業(yè)務是房地產(chǎn)估價師、土地估價師的一個重要的業(yè)務范圍和類型，估價師們有必要了解《民法典》關(guān)于抵押擔保方面的新變化、新規(guī)定。
一、賦予抵押權(quán)的追及效力
《擔保法》第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。按該條款理解，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押物，但有告知義務，并沒有需要抵押權(quán)人同意的規(guī)定，應該說所有權(quán)人的處置權(quán)能還是完整的?！段餀?quán)法》出臺后對擔保法的該部分進行了規(guī)定，第一百九十一條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。”看得出來《物權(quán)法》規(guī)定更為嚴苛，已經(jīng)限制了所有權(quán)人的處置權(quán)。本次《民法典》又強化了對所有權(quán)人的處置權(quán)的完善和保護，第四百零六條修正了《物權(quán)法》規(guī)定，比原《擔保法》限制更少，但同時設置了抵押權(quán)的追及效力，《民法典》規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！钡盅簷?quán)的追及效力就是無論抵押物轉(zhuǎn)到什么人手里，抵押權(quán)的效力伴隨著抵押物一直存在，抵押權(quán)人仍然可以主張物的抵押權(quán)，利益絲毫不受影響。如果抵押權(quán)人能夠證明抵押物的轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)，還沒到所擔保債務的履行條件，可以選擇提前清償或提存，這樣雙方的利益都得到保護。這就意味著未來有帶抵押權(quán)的房屋交易，房屋受讓人可以在受讓的不動產(chǎn)上有抵押權(quán)的情形下，通過與抵押人協(xié)商而扣除抵押權(quán)所擔保的債權(quán)價值，給出一個抵押財產(chǎn)的合理受讓價格；另一方面，受讓人如果不想受讓有權(quán)利負擔的不動產(chǎn)，也可以通過代為清償債務而消滅抵押權(quán)，從而取得沒有權(quán)利負擔的不動產(chǎn)。這個制度還會有一個好處——允許抵押人處置抵押物。目前，該類處置全部由法院處置，難免有抵押物交換價值得不到充分體現(xiàn)甚至損害抵押人財產(chǎn)的情況。未來，估價師有可能評估設定有抵押權(quán)的抵押物的價值評估和提供咨詢服務。