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“集體用地和國有土地上的房地產(chǎn)價(jià)值是否相同呢?我用這個(gè)問題問過很多人，假設(shè)區(qū)位條件一樣，物理狀況一樣，同樣價(jià)值的房產(chǎn)你選國有土地上的還是集體土地上的?所有人都說國有土地的房地產(chǎn)。為什么呢?雖然說同權(quán)同價(jià)，但是每個(gè)人對風(fēng)險(xiǎn)的把控和不確定把控會有差異。我們知道國有土地的使用權(quán)是國家所有，集體土地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)所有。國家所有是單一的產(chǎn)權(quán)主體就是國有，我們也有一份，不會說這個(gè)東西是歸我的，但是到了農(nóng)村集體的時(shí)候就會碰到這樣的問題。”楊斌補(bǔ)充道，有人可能就會擔(dān)心，如果運(yùn)營一塊集體建設(shè)用地，收益剛開始不好，如果過了5年10年我們這個(gè)項(xiàng)目賺錢了，大爺大媽們是不是會到門口對收益有所訴求。

國有土地和集體土地上的房地產(chǎn)有沒有價(jià)值差異，差異是多少，這一點(diǎn)楊斌認(rèn)為是估價(jià)公司作價(jià)值判斷時(shí)的另一難點(diǎn)。因而，他呼吁盡快出臺集體用地上房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

有害需求需防范

 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對估價(jià)行業(yè)的需求增多固然是好事。但是，丁金禮認(rèn)為，行業(yè)在為不斷增長的需求而歡呼時(shí)，也要正視一個(gè)現(xiàn)狀：由于房地產(chǎn)需求變化加快，大部分中小機(jī)構(gòu)在努力適應(yīng)當(dāng)前市場需求，同質(zhì)化競爭更加激烈，有害需求禁而不止。

丁金禮介紹，有害需求是指市場對某些有害物品或服務(wù)的需求，在估價(jià)市場同樣存在有害估價(jià)需求，有時(shí)比較嚴(yán)重。例如，抵押估價(jià)時(shí)，估價(jià)委托人甚至部分金融機(jī)構(gòu)需要高估服務(wù);房地產(chǎn)交易納稅時(shí)，納稅當(dāng)事人需要低估服務(wù);房屋征收估價(jià)時(shí)，估價(jià)需要隨當(dāng)事人動機(jī)而變化，當(dāng)征收人只追求進(jìn)度，往往需要高估服務(wù)，當(dāng)征收人嚴(yán)控征收成本，常常需要低估服務(wù)。當(dāng)被征收人選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，需要高估的服務(wù)。

“這些市場需求不僅存在，而且有的地方比較嚴(yán)重。”丁金禮說。

一位不愿具名的房地產(chǎn)估價(jià)師就告訴法治周末記者，房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)之一就是估價(jià)結(jié)果不具有唯一性，且估價(jià)委托人及相關(guān)利害關(guān)系人更關(guān)注估價(jià)結(jié)構(gòu)的數(shù)字，而不重視估價(jià)質(zhì)量，他們在從業(yè)過程中難免會出現(xiàn)估價(jià)高低看客戶需求的情況。

“如果估價(jià)機(jī)構(gòu)都堅(jiān)持執(zhí)業(yè)操守，不搞迎合，這樣有害需要就不可能成為市場需求。然而，有一部分估價(jià)機(jī)構(gòu)還是放棄了執(zhí)業(yè)道德，使這種有害需求成為市場需求。而一旦違法估價(jià)違規(guī)估價(jià)有了市場而且沒有被處罰，誠實(shí)守信、技術(shù)能力強(qiáng)的機(jī)構(gòu)就會不時(shí)被市場淘汰，估價(jià)師就會對價(jià)值觀產(chǎn)生懷疑、動搖，估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營理念會受到影響?！倍〗鸲Y說，如果估價(jià)市場出現(xiàn)大量有害需求，部分信譽(yù)良好的機(jī)構(gòu)在生存壓力下也會隨波逐流，這就是個(gè)別地方出現(xiàn)的劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。