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土地管理法修改了，地產(chǎn)評(píng)估的難題來(lái)了

近日，隨著土地管理法的修訂，集體建設(shè)用地入市的法律障礙相對(duì)破除，顯而易見(jiàn)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的需求將逐步增多。

“土地管理法修訂給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)了很多發(fā)展的機(jī)遇，比如征地補(bǔ)償、集體建設(shè)用地使用權(quán)出租和出讓，集體經(jīng)營(yíng)性用地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押都需要評(píng)估?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)楊斌告訴法治周末記者。

來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)(簡(jiǎn)稱中房學(xué))的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已發(fā)展多年，目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量5500余家，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人數(shù)6.3萬(wàn)人。估價(jià)機(jī)構(gòu)收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)億元的機(jī)構(gòu)從2012年的1家增長(zhǎng)為2018年的17家，2018年全行業(yè)年?duì)I業(yè)收入超過(guò)200億元。

中房學(xué)的杜鵑在主題為“估價(jià)需求演變與機(jī)構(gòu)持續(xù)發(fā)展”的2019中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)年會(huì)上表示，在這種背景下，行業(yè)發(fā)展中也存在一些問(wèn)題，如估價(jià)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量不能滿足經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展需求，估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)日益增大，行業(yè)面臨的內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈等。

杜鵑補(bǔ)充道，資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)評(píng)估專業(yè)人員法律責(zé)任相關(guān)估價(jià)要求作出了明確規(guī)定。近年來(lái)，中房學(xué)協(xié)助住建部處理的投訴舉報(bào)行政訴訟不斷增加，地方行業(yè)協(xié)會(huì)也是這種情況，特別是有些機(jī)構(gòu)也有過(guò)這方面的教訓(xùn)，所以企業(yè)要對(duì)管理和員工管理規(guī)范，特別是把工作記錄和相關(guān)資料都保存好，完善內(nèi)控機(jī)制，規(guī)范估價(jià)程序，并且及時(shí)排查業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，完善事前事中事后的監(jiān)督。

 “看不見(jiàn)，離不開(kāi)”

 房產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)已經(jīng)存續(xù)30多年的行業(yè)，然而普通百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)的認(rèn)知度并不太高。

很多人是在二手房買賣的過(guò)程中了解到有這個(gè)行業(yè)。因?yàn)橘I賣二手房首先需要評(píng)估二手房的價(jià)值，然后才能確定可貸款的額度，而這一工作通常由二手房中介來(lái)找合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)做二手房估價(jià)。

河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)丁金禮回顧，上世紀(jì)80年代末，全國(guó)開(kāi)始房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育、管理提供了基礎(chǔ)依據(jù)，零星房地產(chǎn)交易、法院處置這個(gè)業(yè)務(wù)開(kāi)始出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)需求應(yīng)運(yùn)而生，但是估價(jià)技術(shù)簡(jiǎn)單，估價(jià)報(bào)告多為表格式，估價(jià)機(jī)構(gòu)多為房地產(chǎn)管理部門提供相關(guān)報(bào)告。

“2000年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步繁榮，估價(jià)需求井噴式增長(zhǎng)。”丁金禮說(shuō)。

溫州一位房產(chǎn)估價(jià)師告訴法治周末記者，他們服務(wù)的對(duì)象目前主要是政府部門和銀行。

深圳不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長(zhǎng)聶竹青告訴記者，目前可以用六個(gè)字來(lái)形容房產(chǎn)估價(jià)行業(yè)：“看不見(jiàn)，離不開(kāi)?！?/span>

聶竹青舉了個(gè)例子：“司法評(píng)估這個(gè)事情大家都熟悉，在一個(gè)訴訟中如果我們不評(píng)估標(biāo)的價(jià)值的話，它的拍賣怎么形成?評(píng)估高了賣不出去，評(píng)估低了會(huì)受到別人的質(zhì)疑。評(píng)估的作用是很大的。但是，在官司結(jié)案后，當(dāng)各方慶功時(shí)，有沒(méi)有我們估價(jià)行業(yè)的身影?沒(méi)有，看不到的。再比如說(shuō)，大家都知道國(guó)有資產(chǎn)流失的后果很嚴(yán)重，我們估價(jià)行業(yè)起著國(guó)有資產(chǎn)保值增值的作用，這個(gè)作用很大。但是，當(dāng)國(guó)有資產(chǎn)成功地進(jìn)入到保值增值階段，他們?cè)趹c功的時(shí)候，有沒(méi)有我們估價(jià)行業(yè)一席之地?”

在聶竹青舉的兩個(gè)例子中，估價(jià)行業(yè)服務(wù)的對(duì)象是法院、政府或者國(guó)有企業(yè)，這也是傳統(tǒng)估價(jià)行業(yè)服務(wù)的主要群體之一。

不過(guò)，隨著整個(gè)市場(chǎng)的變化，估價(jià)師可能會(huì)出現(xiàn)在更多的領(lǐng)域，估價(jià)服務(wù)的主體也將更多元。

杜鵑在前述年會(huì)上談到，當(dāng)前市場(chǎng)主體對(duì)估價(jià)服務(wù)的需求在發(fā)生變化，催生了很多新的估價(jià)需求。比如，目前企業(yè)融資增加，帶來(lái)了房地產(chǎn)證券化的估價(jià)服務(wù);再比如，面對(duì)不良資產(chǎn)的處置，行業(yè)的服務(wù)范圍從房地產(chǎn)抵押估價(jià)逐漸延續(xù)到貸中貸后的抵押風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)管理;再比如，結(jié)合企業(yè)日益重視市場(chǎng)調(diào)研需要，企業(yè)需求從見(jiàn)證類的抵押估價(jià)擴(kuò)展到了個(gè)性化的咨詢服務(wù)的估價(jià)。

集體用地相關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)待完善

 楊斌提醒，盡管不少行業(yè)人士提到土地管理法的修訂給行業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇，這部分業(yè)務(wù)短期內(nèi)可能還會(huì)有一些困難和挑戰(zhàn)。

“新修訂的土地管理法明年1月1日開(kāi)始實(shí)施，實(shí)施初期，相關(guān)配套文件可能是缺位的，比如征地補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則需要調(diào)整，這些文件制定和出臺(tái)需要時(shí)間。在新的實(shí)施細(xì)則和配套文件出臺(tái)后，相關(guān)估價(jià)工作會(huì)有一段困難期。我們?cè)诩w土地上進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，相關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也需要根據(jù)集體用地和集體用地上的房地產(chǎn)的特征制定或完善。”楊斌說(shuō)。

具體到集體用地相關(guān)估價(jià)過(guò)程中可能遇到的困難，楊斌提了一個(gè)問(wèn)題：土地管理法修訂后，相關(guān)權(quán)利人的心理價(jià)位已經(jīng)升到很高了，相關(guān)工作如果在具體配套細(xì)則出臺(tái)前推進(jìn)的話，估價(jià)機(jī)構(gòu)怎么做呢?這無(wú)疑是一個(gè)難題。

在楊斌看來(lái)，第二個(gè)困難在于，當(dāng)給集體土地上的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，價(jià)值判斷上會(huì)有難點(diǎn)。因?yàn)榧w土地的房地產(chǎn)市場(chǎng)是從無(wú)到有，相關(guān)規(guī)則和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的完善是有一個(gè)過(guò)程的。相關(guān)企業(yè)近期如果要做估價(jià)業(yè)務(wù)的話，可能要借助國(guó)有土地上房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行判斷。

“集體用地和國(guó)有土地上的房地產(chǎn)價(jià)值是否相同呢?我用這個(gè)問(wèn)題問(wèn)過(guò)很多人，假設(shè)區(qū)位條件一樣，物理狀況一樣，同樣價(jià)值的房產(chǎn)你選國(guó)有土地上的還是集體土地上的?所有人都說(shuō)國(guó)有土地的房地產(chǎn)。為什么呢?雖然說(shuō)同權(quán)同價(jià)，但是每個(gè)人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控和不確定把控會(huì)有差異。我們知道國(guó)有土地的使用權(quán)是國(guó)家所有，集體土地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)所有。國(guó)家所有是單一的產(chǎn)權(quán)主體就是國(guó)有，我們也有一份，不會(huì)說(shuō)這個(gè)東西是歸我的，但是到了農(nóng)村集體的時(shí)候就會(huì)碰到這樣的問(wèn)題?！睏畋笱a(bǔ)充道，有人可能就會(huì)擔(dān)心，如果運(yùn)營(yíng)一塊集體建設(shè)用地，收益剛開(kāi)始不好，如果過(guò)了5年10年我們這個(gè)項(xiàng)目賺錢了，大爺大媽們是不是會(huì)到門口對(duì)收益有所訴求。

國(guó)有土地和集體土地上的房地產(chǎn)有沒(méi)有價(jià)值差異，差異是多少，這一點(diǎn)楊斌認(rèn)為是估價(jià)公司作價(jià)值判斷時(shí)的另一難點(diǎn)。因而，他呼吁盡快出臺(tái)集體用地上房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

有害需求需防范

 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)估價(jià)行業(yè)的需求增多固然是好事。但是，丁金禮認(rèn)為，行業(yè)在為不斷增長(zhǎng)的需求而歡呼時(shí)，也要正視一個(gè)現(xiàn)狀：由于房地產(chǎn)需求變化加快，大部分中小機(jī)構(gòu)在努力適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)需求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，有害需求禁而不止。

丁金禮介紹，有害需求是指市場(chǎng)對(duì)某些有害物品或服務(wù)的需求，在估價(jià)市場(chǎng)同樣存在有害估價(jià)需求，有時(shí)比較嚴(yán)重。例如，抵押估價(jià)時(shí)，估價(jià)委托人甚至部分金融機(jī)構(gòu)需要高估服務(wù);房地產(chǎn)交易納稅時(shí)，納稅當(dāng)事人需要低估服務(wù);房屋征收估價(jià)時(shí)，估價(jià)需要隨當(dāng)事人動(dòng)機(jī)而變化，當(dāng)征收人只追求進(jìn)度，往往需要高估服務(wù)，當(dāng)征收人嚴(yán)控征收成本，常常需要低估服務(wù)。當(dāng)被征收人選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，需要高估的服務(wù)。

“這些市場(chǎng)需求不僅存在，而且有的地方比較嚴(yán)重?！倍〗鸲Y說(shuō)。

一位不愿具名的房地產(chǎn)估價(jià)師就告訴法治周末記者，房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)之一就是估價(jià)結(jié)果不具有唯一性，且估價(jià)委托人及相關(guān)利害關(guān)系人更關(guān)注估價(jià)結(jié)構(gòu)的數(shù)字，而不重視估價(jià)質(zhì)量，他們?cè)趶臉I(yè)過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)估價(jià)高低看客戶需求的情況。

“如果估價(jià)機(jī)構(gòu)都堅(jiān)持執(zhí)業(yè)操守，不搞迎合，這樣有害需要就不可能成為市場(chǎng)需求。然而，有一部分估價(jià)機(jī)構(gòu)還是放棄了執(zhí)業(yè)道德，使這種有害需求成為市場(chǎng)需求。而一旦違法估價(jià)違規(guī)估價(jià)有了市場(chǎng)而且沒(méi)有被處罰，誠(chéng)實(shí)守信、技術(shù)能力強(qiáng)的機(jī)構(gòu)就會(huì)不時(shí)被市場(chǎng)淘汰，估價(jià)師就會(huì)對(duì)價(jià)值觀產(chǎn)生懷疑、動(dòng)搖，估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)理念會(huì)受到影響?！倍〗鸲Y說(shuō)，如果估價(jià)市場(chǎng)出現(xiàn)大量有害需求，部分信譽(yù)良好的機(jī)構(gòu)在生存壓力下也會(huì)隨波逐流，這就是個(gè)別地方出現(xiàn)的劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。

也因而，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)中最關(guān)鍵的是職業(yè)操守。