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土地管理法修改了，地產評估的難題來了

近日，隨著土地管理法的修訂，集體建設用地入市的法律障礙相對破除，顯而易見，市場對房地產估價行業(yè)的需求將逐步增多。

“土地管理法修訂給房地產估價行業(yè)帶來了很多發(fā)展的機遇，比如征地補償、集體建設用地使用權出租和出讓，集體經營性用地上的房地產轉讓、抵押都需要評估?！鄙虾Ｊ蟹康禺a估價師協會副秘書長楊斌告訴法治周末記者。

來自中國房地產估價師與房地產經紀人學會(簡稱中房學)的數據顯示，房地產估價機構已發(fā)展多年，目前我國房地產估價機構數量5500余家，取得房地產估價師資格的人數6.3萬人。估價機構收入保持穩(wěn)步增長，營業(yè)收入超過億元的機構從2012年的1家增長為2018年的17家，2018年全行業(yè)年營業(yè)收入超過200億元。

中房學的杜鵑在主題為“估價需求演變與機構持續(xù)發(fā)展”的2019中國房地產估價年會上表示，在這種背景下，行業(yè)發(fā)展中也存在一些問題，如估價服務內容、服務質量不能滿足經濟高質量發(fā)展需求，估價執(zhí)業(yè)風險日益增大，行業(yè)面臨的內外部競爭愈來愈激烈等。

杜鵑補充道，資產評估法對評估專業(yè)人員法律責任相關估價要求作出了明確規(guī)定。近年來，中房學協助住建部處理的投訴舉報行政訴訟不斷增加，地方行業(yè)協會也是這種情況，特別是有些機構也有過這方面的教訓，所以企業(yè)要對管理和員工管理規(guī)范，特別是把工作記錄和相關資料都保存好，完善內控機制，規(guī)范估價程序，并且及時排查業(yè)務風險，完善事前事中事后的監(jiān)督。

 “看不見，離不開”

 房產估價行業(yè)是一個已經存續(xù)30多年的行業(yè)，然而普通百姓對這個行業(yè)的認知度并不太高。

很多人是在二手房買賣的過程中了解到有這個行業(yè)。因為買賣二手房首先需要評估二手房的價值，然后才能確定可貸款的額度，而這一工作通常由二手房中介來找合適的估價機構做二手房估價。

河南省房地產估價師與經紀人協會會長丁金禮回顧，上世紀80年代末，全國開始房屋所有權登記發(fā)證工作，為房地產市場發(fā)育、管理提供了基礎依據，零星房地產交易、法院處置這個業(yè)務開始出現，房地產估價需求應運而生，但是估價技術簡單，估價報告多為表格式，估價機構多為房地產管理部門提供相關報告。

“2000年開始房地產市場逐步繁榮，估價需求井噴式增長?！倍〗鸲Y說。

溫州一位房產估價師告訴法治周末記者，他們服務的對象目前主要是政府部門和銀行。

深圳不動產估價協會輪值會長聶竹青告訴記者，目前可以用六個字來形容房產估價行業(yè)：“看不見，離不開?！?/span>

聶竹青舉了個例子：“司法評估這個事情大家都熟悉，在一個訴訟中如果我們不評估標的價值的話，它的拍賣怎么形成?評估高了賣不出去，評估低了會受到別人的質疑。評估的作用是很大的。但是，在官司結案后，當各方慶功時，有沒有我們估價行業(yè)的身影?沒有，看不到的。再比如說，大家都知道國有資產流失的后果很嚴重，我們估價行業(yè)起著國有資產保值增值的作用，這個作用很大。但是，當國有資產成功地進入到保值增值階段，他們在慶功的時候，有沒有我們估價行業(yè)一席之地?”

在聶竹青舉的兩個例子中，估價行業(yè)服務的對象是法院、政府或者國有企業(yè)，這也是傳統估價行業(yè)服務的主要群體之一。

不過，隨著整個市場的變化，估價師可能會出現在更多的領域，估價服務的主體也將更多元。

杜鵑在前述年會上談到，當前市場主體對估價服務的需求在發(fā)生變化，催生了很多新的估價需求。比如，目前企業(yè)融資增加，帶來了房地產證券化的估價服務;再比如，面對不良資產的處置，行業(yè)的服務范圍從房地產抵押估價逐漸延續(xù)到貸中貸后的抵押風險估價管理;再比如，結合企業(yè)日益重視市場調研需要，企業(yè)需求從見證類的抵押估價擴展到了個性化的咨詢服務的估價。

集體用地相關估價標準待完善

 楊斌提醒，盡管不少行業(yè)人士提到土地管理法的修訂給行業(yè)帶來的機遇，這部分業(yè)務短期內可能還會有一些困難和挑戰(zhàn)。

“新修訂的土地管理法明年1月1日開始實施，實施初期，相關配套文件可能是缺位的，比如征地補償實施細則需要調整，這些文件制定和出臺需要時間。在新的實施細則和配套文件出臺后，相關估價工作會有一段困難期。我們在集體土地上進行房地產估價時，相關技術規(guī)范和標準也需要根據集體用地和集體用地上的房地產的特征制定或完善?！睏畋笳f。

具體到集體用地相關估價過程中可能遇到的困難，楊斌提了一個問題：土地管理法修訂后，相關權利人的心理價位已經升到很高了，相關工作如果在具體配套細則出臺前推進的話，估價機構怎么做呢?這無疑是一個難題。

在楊斌看來，第二個困難在于，當給集體土地上的房地產估價時，價值判斷上會有難點。因為集體土地的房地產市場是從無到有，相關規(guī)則和技術標準的完善是有一個過程的。相關企業(yè)近期如果要做估價業(yè)務的話，可能要借助國有土地上房地產價值進行判斷。

“集體用地和國有土地上的房地產價值是否相同呢?我用這個問題問過很多人，假設區(qū)位條件一樣，物理狀況一樣，同樣價值的房產你選國有土地上的還是集體土地上的?所有人都說國有土地的房地產。為什么呢?雖然說同權同價，但是每個人對風險的把控和不確定把控會有差異。我們知道國有土地的使用權是國家所有，集體土地的使用權是集體經濟所有。國家所有是單一的產權主體就是國有，我們也有一份，不會說這個東西是歸我的，但是到了農村集體的時候就會碰到這樣的問題?！睏畋笱a充道，有人可能就會擔心，如果運營一塊集體建設用地，收益剛開始不好，如果過了5年10年我們這個項目賺錢了，大爺大媽們是不是會到門口對收益有所訴求。

國有土地和集體土地上的房地產有沒有價值差異，差異是多少，這一點楊斌認為是估價公司作價值判斷時的另一難點。因而，他呼吁盡快出臺集體用地上房地產估價的相關技術標準。

有害需求需防范

 隨著市場經濟的發(fā)展，對估價行業(yè)的需求增多固然是好事。但是，丁金禮認為，行業(yè)在為不斷增長的需求而歡呼時，也要正視一個現狀：由于房地產需求變化加快，大部分中小機構在努力適應當前市場需求，同質化競爭更加激烈，有害需求禁而不止。

丁金禮介紹，有害需求是指市場對某些有害物品或服務的需求，在估價市場同樣存在有害估價需求，有時比較嚴重。例如，抵押估價時，估價委托人甚至部分金融機構需要高估服務;房地產交易納稅時，納稅當事人需要低估服務;房屋征收估價時，估價需要隨當事人動機而變化，當征收人只追求進度，往往需要高估服務，當征收人嚴控征收成本，常常需要低估服務。當被征收人選擇估價機構時，需要高估的服務。

“這些市場需求不僅存在，而且有的地方比較嚴重?！倍〗鸲Y說。

一位不愿具名的房地產估價師就告訴法治周末記者，房地產估價的特點之一就是估價結果不具有唯一性，且估價委托人及相關利害關系人更關注估價結構的數字，而不重視估價質量，他們在從業(yè)過程中難免會出現估價高低看客戶需求的情況。

“如果估價機構都堅持執(zhí)業(yè)操守，不搞迎合，這樣有害需要就不可能成為市場需求。然而，有一部分估價機構還是放棄了執(zhí)業(yè)道德，使這種有害需求成為市場需求。而一旦違法估價違規(guī)估價有了市場而且沒有被處罰，誠實守信、技術能力強的機構就會不時被市場淘汰，估價師就會對價值觀產生懷疑、動搖，估價機構的經營理念會受到影響?！倍〗鸲Y說，如果估價市場出現大量有害需求，部分信譽良好的機構在生存壓力下也會隨波逐流，這就是個別地方出現的劣幣驅逐良幣的現象。

也因而，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強認為，房地產估價師執(zhí)業(yè)中最關鍵的是職業(yè)操守。