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   劃撥土地使用權(quán)評(píng)估，受系列政策演變影響而難以開(kāi)展。

回顧劃撥土地權(quán)益的形成過(guò)程，可大致把握其評(píng)估方向脈絡(luò)。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條對(duì)劃撥土地的處理規(guī)定主要還是以無(wú)償收回為主，1999年11月《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》要求“明確土地權(quán)益，顯化土地資產(chǎn)”。

2001年2月《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》進(jìn)一步規(guī)定：“明確企業(yè)的國(guó)有劃撥土地權(quán)益”，2007年10月《物權(quán)法》第137條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或或者劃撥等方式”，這在法律上承認(rèn)了劃撥土地使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)。

劃撥土地評(píng)估技術(shù)路線的確定與明確顯化權(quán)益過(guò)程同步，1992年出臺(tái)的《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》對(duì)劃撥土地補(bǔ)辦手續(xù)中的土地出讓金的設(shè)立最低控制標(biāo)準(zhǔn)，即“按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%”，這是一種直接定價(jià)方式，雖然當(dāng)時(shí)還未明確劃撥土地價(jià)格與出讓土地價(jià)格的關(guān)系，但大多估價(jià)師都認(rèn)為該規(guī)定的潛臺(tái)詞就是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格不高于標(biāo)定地價(jià)的60%。

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》，“要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi) 發(fā)成本，合理確定土地作價(jià)水平”，初步揭示劃撥土地的評(píng)估技術(shù)路線?！蛾P(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》則做了進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“依據(jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益”。

2002年實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中提出“劃撥土地價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”，確立了出讓土地與劃撥土地權(quán)益價(jià)格組成關(guān)系。2006年出臺(tái)的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，強(qiáng)化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時(shí)必須按市場(chǎng)水平確定出讓金的思路，并對(duì)基本公式進(jìn)行了規(guī)定：