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應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。

上述政策演變過程，確定了劃撥土地評估基本技術路線，一是可用取得成本和開發(fā)成本直接估算，二是按照劃撥價格加出讓金等于出讓市場價格的公式推算。

但實際如何操作，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及后來的政策規(guī)范等并無明確規(guī)定，估價師只能通過成本法和直接對市場價進行比例（政府公布的出讓金繳納比例）折算，勉強應付評估要求。市場比較法、收益法又受到劃撥地市場不發(fā)育的嚴重限制。

就連成本法，也有部分估價師提出，對位于市區(qū)的劃撥工業(yè)用地而言，拆遷成本甚至高于工業(yè)用地市場價格，導致核算出的出讓金為負值，似乎連成本法也不能使用了。劃撥土地使用權評估，突然間變成一個擺在估價師面前的難題，很長一段時間沒有較好的解決辦法。

可在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》大框架下，適當選擇方法開展劃撥用地評估。

劃撥土地評估，表象雖然是對土地使用權權益組成部分的單獨量化，但實際還是土地價格形成過程的測算，脫離不開已有的政策規(guī)定，可以在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》方法的大框架下解決。

首先考慮的是直接成本法。劃撥土地使用權人在取得土地時，支付了取得費用和開發(fā)費用，其支付的代價即為他的權益，理應獲得后期相應增值收益。評估時點的土地取得成本和開發(fā)費用，相對來說已經(jīng)包含了時間增值，可以直接視為劃撥土地使用權權益價格。需要強調(diào)的是，此時的取得成本為當?shù)匾话憧陀^成本，而不是待評估宗地的實際征地成本。

土地評估之所以成為一門科學，是因為土地價值的客觀形成規(guī)律，我們能循此推算所有土地的價格并能證明其邏輯性。如果取宗地實際發(fā)生費用，將變?yōu)楹唵蔚慕?jīng)營核算活動，評估的科學基礎也將不復存在。

對于市區(qū)的宗地，一般情況下，不建議對地價水平進行土地級別修正，默認在過去的時間里，征地拆遷現(xiàn)象在整個市區(qū)范圍都有發(fā)生，由此推算出的土地取得費用為一般客觀水平，除非樣點數(shù)量多到足以建立起其與土地級別間的相關關系。但是對遠郊區(qū)或鄉(xiāng)村的宗地，可根據(jù)實際情況酌情修正，修正系數(shù)可通過比較距待估宗地最近鄉(xiāng)鎮(zhèn)未級地與城區(qū)基準地價未級地相同用途土地質(zhì)量分獲得。

因劃撥地本身權益的限制，劃撥地理論上不存在二級市場，劃撥地轉(zhuǎn)有償?shù)陌咐蠖鄟碜?0%的比例，市場比較法的應用前提不夠充分，只有收益和剩余法可做文章，由于前述原因限制，想通過直接評估就能得到劃撥地價格的難度很大，需要另辟蹊徑。