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      2. 土地估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)方法的定義，估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等陳述與土地技術(shù)報(bào)告相重復(fù)，雷同，對(duì)估價(jià)依據(jù)不但列出了法律法規(guī)、相關(guān)文件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的名稱、還羅列出這些法律法規(guī)出自何次會(huì)議，何時(shí)通過(guò)何時(shí)修改，估價(jià)報(bào)告顯得拖沓、累贅，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，估價(jià)報(bào)告對(duì)影響因素部分描述要簡(jiǎn)潔概括，技術(shù)報(bào)告對(duì)影響因素描述可以詳盡、全面，特別是對(duì)地價(jià)有較大影響的因素。

      3. 設(shè)置宗地地價(jià)修正因素系數(shù)表中對(duì)宗地影響的因子權(quán)重設(shè)置不合理，未能體現(xiàn)重要因子的作用，如住宅用地區(qū)域因素中與學(xué)校距離、與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離對(duì)住宅土地價(jià)格起著決定作用，但估價(jià)報(bào)告中該重要因子的權(quán)重與其他因子權(quán)重卻基本相近。

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估價(jià)方法及計(jì)算存在的問(wèn)題

      1. 估價(jià)方法的選擇不規(guī)范，沒(méi)有充分說(shuō)明選擇估計(jì)方法的理由和依據(jù)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 對(duì)估價(jià)方法選擇的原則：評(píng)估住宅用地價(jià)格宜選擇市場(chǎng)比較法，并至少另輔一種適宜的估價(jià)方法；但事實(shí)上大多估價(jià)機(jī)構(gòu)都未按此原則操作，對(duì)于城鎮(zhèn)中心有較多成交案例的住宅用地估價(jià)并未選用市場(chǎng)比較法，卻對(duì)無(wú)出租收益的住宅用地選用收益還原法，并且未說(shuō)明不選用的理由，違背了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定。

      2. 估價(jià)師選用基準(zhǔn)地價(jià)法計(jì)算時(shí)，未對(duì)容積率進(jìn)行修正，直接套用基準(zhǔn)地價(jià)的容積率，導(dǎo)致不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一幢樓房不同樓層的住宅用地的評(píng)估地價(jià)產(chǎn)生非常大的差異，差異高達(dá)兩倍，降低了估價(jià)結(jié)果的可信度；其次有的估價(jià)機(jī)構(gòu)未執(zhí)行新的基準(zhǔn)地價(jià)，而使用更新前的基準(zhǔn)地價(jià)。

      3. 采用可比實(shí)例法計(jì)算收益時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)采用網(wǎng)上掛牌價(jià)的出租租金作為房屋出租收益，網(wǎng)上掛牌的房屋出租收益并非實(shí)際成交租金，尚不具有可比性，是不能夠直接引用的。

      4. 采用收益還原法時(shí)，土地還原率的選取是安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，估價(jià)師對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的取值未說(shuō)明依據(jù)，計(jì)算建筑物收益時(shí)所使用折現(xiàn)率的設(shè)定未進(jìn)行原因分析及說(shuō)明依據(jù)，不符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。